Vos questions

Non, l’investisseur ne paie pas un supplément mais le prix défini par le promoteur et/ou exploitant quelque soit le canal de vente.

Tout d’abord, il faut distinguer la rentabilité brute (loyer annuel HT/prix d’acquisition HT meubles inclus) de la rentabilité nette (prenant en compte les charges éventuelles), donc bien prendre en compte les conditions du bail commercial le cas échéant.L’absence de charges de carence locative, frais d’agence, assurance propriétaire non occupant ajoute à l’attractivité d’une rentabilité brute aux environs des 4 %, voire plus.

Avec la plupart des exploitants, il est possible pour un futur résident retraité d’acquérir son logement pour y vivre mais la majorité des propriétaires est constituée d’investisseurs attirés par l’attractivité du statut de Loueur en Meublé, statut intéressant quelque soit la fiscalité de l’investisseur.

Les seniors de demain logent ceux d’aujourd’hui en préparant leur propre retraite !
‍On investit en résidence services seniors principalement pour les avantages des statuts LMNP : garanties du bail commercial – économie d’impôts ou très faible imposition des revenus locatifs grâce à l’amortissement) ; sur un marché en très forte demande et à fort intérêt sociétal. Par ailleurs, la crise sanitaire a mis en lumière la faiblesse naturelle de la location meublée en résidences de tourisme et hôtelière, et les exploitants de résidences étudiantes n’ont pas non plus été épargnés par l’impact de la COVID.

Les résidences services s’adressent à des seniors indépendants et proposent de véritables logements où vivre chez soi en toute autonomie, tout en bénéficiant des services souhaités sous forme d’abonnement ou à la carte. Le logement est adapté au vieillissement, et l’accès aux services offre à la fois sécurité et maintien du lien social, et facilite la vie quotidienne.L’Ehpad accueille des résidents en perte d’autonomie et nécessitant une prise en charge globale, notamment médicale.

La restitution partielle de la TVA est liée à la rupture potentielle de l’activité commerciale et non à la vente : une revente en cours de bail n’est pas concernée et le bénéfice intégral de la TVA est conservé au vendeur.

Cela est principalement dû à la confusion entre deux types de résidences services : l’ancienne génération dans laquelle la gestion des services est assurée par la copropriété, ce qui induit des charges élevées en l’absence de locataires, et la nouvelle génération avec un exploitant locataire du parc meublé via un bail commercial garantissant le propriétaire. Dans la nouvelle génération, le bien se revend bail en commercial à un investisseur souhaitant bénéficier des avantages de l’amortissement sans attendre une livraison d’un logement neuf (18 mois à 2 ans environ).

Le principe est simple : le prix de vente dépend de la rentabilité servie au moment de la vente. Le loyer annuel a pu augmenter au fil des années selon les conditions du bail commercial, et c’est donc ce loyer qui définit un prix de vente attractif pour l’acquéreur de seconde main. Ce n’est pas un investissement à forte promesse de plus-value mais il est fluide dès lors qu’une rentabilité cohérente est proposée. Rappelons que les avantages principaux sont liés à la rentabilité locative et à la fiscalité attractive en Location Meublée avec amortissement, statut accessible dans le cadre d’une acquisition dans l’ancien.

Il y a en effet des « leaders » en terme de nombre de logements ou de normes qualitatives de services : cela reste des valeurs sûres. Néanmoins ce marché est largement en manque d’offre suffisante et de nouvelles propositions émergentes proposant un modèle un peu différent méritent de l’intérêt avec une rentabilité particulièrement attractive notamment.De notables différences apparaissent sur les différents baux commerciaux : prise en charge des frais de copropriété, conditions de paiement et de réévaluation des loyers, conditions de renouvellement de bail,… sont à étudier.

Les exploitants plaident pour une non-différenciation des programmes égaux en matière de conditions (même bail commercial notamment) et souvent de rentabilité locative. Conserver un « œil immobilier » en matière d’investissement est tout de même un plus, même sur ce marché particulier. 

Il s’agit de la vente de logements neufs avant même le démarrage des travaux, en « état de futur achèvement ». Le logement se « réserve » et le passage à l’acte authentique a lieu dès lors que toutes les conditions sont réunies y compris du côté du promoteur en matière de garanties, d’achèvement notamment, à une date en général proche du démarrage des travaux pour les réservataires antérieurs à cette date. Cette opération est réglementée par la loi et est protectrice de l’acquéreur. Les frais de notaire sont notablement réduits.

La première solution est de s’adresser aux services fiscaux à la livraison du bien : il est fortement conseillé de faire appel à un expert comptable spécialisé, la plupart de promoteurs en proposant. Le remboursement intervient entre 3 et 6 mois après les démarches.Certains promoteurs proposent désormais le « portage » de TVA ou encore « avance ».L’acquéreur signe lors de l’acte authentique un mandat de récupération de TVA : il finance dès lors uniquement la valeur hors taxes de l’immobilier soit 83,33% du prix TTC.

Comme pour la difficulté de revendre, cela tient principalement dans l’amalgame fait entre les résidences dites « ancienne génération » caractérisée par une gestion des services par la copropriété (donc des charges élevées pour le propriétaire investisseur en cas de vide locatif), et la nouvelle génération qui se caractérise principalement par la séparation totale entre une copropriété basique (gérant exactement les mêmes éléments qu’une copropriété classique) et des services privés (locaux et salariés)  gérés et entretenus exclusivement par le gestionnaire.