Qu'est ce que la VEFA ?

Le processus démarre chez le promoteur qui identifie un foncier, effectue les phases d’études préliminaires à son projet et signe un compromis avec le vendeur : cette phase plus ou moins longue est antérieure au début de commercialisation. La commercialisation peut démarrer dès le dépôt de permis de construire, la plupart des promoteurs préférant attendre son obtention voire même la fin du recours aux tiers (délai de 2 mois à partir de l’affichage du permis sur site, qui permet au voisinage s’estimant lésé par le projet de contester la validité de l’autorisation). 

Le contrat de réservation d'un bien en VEFA indique le montant du dépôt de garantie demandé par le promoteur et déposé sur un compte séquestre (chez un notaire ou dans une banque) : ce montant d’un maximum de 5% est quelquefois demandé sous forme de forfait. Ce montant reste bloqué jusqu’à la signature de l’acte de vente notarié ou restitué à son propriétaire en cas de non réalisation d’une condition suspensive indiquée au contrat de réservation.

Le contrat de réservation contient :

• L’adresse de la résidence
• Un descriptif du logement, surface, plan, annexes éventuelles
• Un descriptif sommaire de la construction et des éléments collectifs
• Un descriptif des mobilier et équipement pour un achat en LMNP avec exploitant
• Le prix
• La date prévisionnelle d’acte ainsi que la date prévisionnelle de livraison
  
• Un modèle de bail et une commande de mobilier pour un achat en LMNP avec exploitant
• Les conditions suspensives
  Dans un premier temps, le contrat de réservation, qui contient toujours les conditions suspensives de l’acquéreur, l’obtention d’un crédit immobilier principalement, prévoit aussi les éventuelles conditions suspensives du promoteur, notamment celle liée à l’obtention de la garantie d’achèvement qui assure aux acquéreurs l’achèvement et la livraison aux acquéreurs quoiqu’il arrive côté promoteur.
  Une condition suspensive non réalisée, comme un refus de crédit, conduit à l’annulation du contrat de réservation et à la restitution du dépôt de garantie.
  
• Un modèle de bail et une commande de mobilier pour un achat en LMNP avec exploitant

Obligatoirement rédigé par le notaire du promoteur, il comprend :

• Reprise et détail les éléments du contrat de réservation concernant les descriptifs.
• Offre de prêt acceptée de l’acquéreur le cas échéant.
• Descriptif de la garantie d’achèvement et des garanties légales concernant les vices apparents et cachés côté promoteur.
• Pénalités pour l’acquéreur en cas de retard de paiement d’une échéance.
  
• Pénalités pour le promoteur en cas de retard de livraison.
• Calendrier prévisionnel d’appels de fonds.

C’est à cette étape qu’intervient le premier appel de fonds, en même temps que le transfert de propriété. Tout ou partie du mobilier nécessaire au statut de LMNP peut également être à payer.

Au fur et à mesure de l’avancée des travaux, le notaire réalisé les appels de fonds correspondant selon l’échéancier prévu à l’acte et dans le respect de l’encadrement légal en vigueur.

• Paiement du solde de 5% lors de la réception des travaux avec notification de réserves éventuelles.
• Paiement du solde du mobilier dans le cadre du LMNP le cas échéant.
• La signature du bail commercial intervient généralement à cette étape sauf mention contraire au bail commercial.