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Si vous achetez dans le neuf, vous êtes peut être éligible à la récupération de TVA (taxe sur la valeur ajoutée). Nous vous expliquons comment et selon quels critères !
La taxe sur la valeur ajoutée est due à l’état pour toute transaction impliquant un professionnel, donc non applicable en cas de transaction entre particuliers. En revanche, la TVA s’applique en cas d’acquisition à un promoteur, mais le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) vous autorise à la récupérer.
Il faut acheter un bien neuf dont on sera le premier propriétaire, en général en VEFA (vente en état futur d’achèvement).
Ce logement doit être situé dans une résidence services (senior, étudiant, tourisme, EHPAD,…) proposant au moins 3 services (accueil, entretien, blanchisserie, petit déjeuner…).
La gestion est confiée à un professionnel via le bail commercial signé avec l’exploitant pendant au moins 9 ans.
Le statut LMNP permet à l’acquéreur de récupérer la TVA. En revanche, il exige de l’appliquer au locataire exploitant au taux de 10% : toute simulation financière prendra donc en compte le loyer hors taxes et non TTC.
Le comptable assure les diverses démarches auprès des services fiscaux, à commencer par la déclaration de LMNP (formulaire P0i) qui attribuera à l’investisseur un numéro de TVA lui permettant d’envoyer la demande de remboursement de TVA (formulaire 3519). Il s’agit d’une démarche à initier au moment de la livraison du bien, le dossier nécessitant le bail commercial et la facture de mobilier notamment, documents produits à ou après la livraison du logement. Un expert comptable est nécessaire, et proposé par les promoteurs exploitants dès le contrat de réservation. Le remboursement direct par les services fiscaux intervient entre 3 et 6 mois après.
Le système désormais mis en place par la plupart des promoteurs est l’avance de TVA ou « portage ». L’objectif est de faciliter les démarches de l’investisseur.
Celui-ci qui donne mandat à l’expert comptable via un kit fiscal signé avec le contrat de réservation en même temps que le modèle de bail commercial et la commande de mobilier.
Le financement se met en place sur la base de la valeur de l’immobilier hors taxes + le mobilier TTC. L’acquéreur aura bien payé le bien à la valeur faciale de l’immobilier HT.
Au moment du passage chez le notaire, l’acquéreur signe le mandat de récupération de TVA.
Au fur-et-à-mesure de l’avancée des travaux, la banque règle au promoteur les appels de fonds TTC (avec TVAmais uniquement jusqu’à hauteur de 83,33% de la valeur TTC du bien, c’est-à-dire le montant hors taxes. L’avance de TVA permet ensuite au promoteur de récupérer le solde restant dû jusqu’à 100% du TTC.
A la livraison, le comptable s’occupe de la récupération de la TVA sur le mobilier ainsi que des déclarations fiscales obligatoires.
Tous travaux et achat de mobilier ultérieur donnera lieu également à récupération de TVA.
Chaque appel de fonds est payé par l’acquéreur pour son montant TTC donc avec TVA. Il ne paie que 83,33% du prix TTC.
Exemple pour un montant de 120 000 € TTC : l’acquéreur paie 100 000 €, soit 83,33% de 120 000 €.
