Questions fréquentes
Ci-dessous une liste non exhaustive de questions fréquentes sur l'investissement immobilier, la fiscalité et la valorisation de votre bien. Vous avez une question qui n'y figure pas ? Posez-la via le bouton ci-dessous ou depuis la page contact : vous recevrez une réponse individuelle.
Qu'est-ce que la VEFA ?
La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) désigne l’achat d’un bien immobilier neuf avant ou pendant sa construction.
Vous passez l’acte authentique d’achat chez le notaire avant la livraison et devenez propriétaire d’un bien avant son achèvement, le paiement s’échelonnant au fur et à mesure de l’avancement des travaux, selon un échéancier fixé par la loi (à la signature, aux fondations, à la mise hors d’eau, hors d’air,…).
C’est le mode d’acquisition habituel pour un investissement en immobilier neuf. Ce prix est soumis à TVA au taux de 20% (sauf exception).
Qu'est-ce que la récupération de TVA ?
Quand vous achetez un bien neuf en location meublée avec services (résidence gérée avec un exploitant, avec lequel vous signez un bail commercial), vous pouvez récupérer la TVA à 20 % sur l’immobilier et le mobilier. Désormais, certains promoteurs « portent » la TVA pour le compte des acquéreurs, qui n’ont plus qu’à financer la valeur HT du prix — ce qui facilite le financement. À noter : une erreur d’interprétation est très courante sur le risque de remboursement de cette TVA. Le législateur exige une durée d’exploitation commerciale du bien de 20 ans. Cela ne signifie pas que le propriétaire initial a l’obligation de le garder 20 ans, sous peine de devoir rembourser une part de TVA au prorata des années manquantes. Le propriétaire peut vendre à tout moment, bail en cours : il n’y a pas de rupture de l’activité commerciale, donc pas de restitution de TVA.
Qu'est-ce que le LMNP ?
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal qui s’applique à la location de logements meublés, en résidence classique ou en résidence de services (senior, étudiante, affaires). Il permet d’être imposé au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec la possibilité d’amortir le bien et le mobilier — ce qui réduit fortement, voire annule, l’imposition sur les loyers perçus pendant de nombreuses années. Le basculement en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) n’intervient que si vos recettes locatives dépassent 23 000 € et qu’elles dépassent aussi le reste des revenus de votre foyer fiscal — les deux conditions doivent être réunies ensemble (article 155, IV du Code général des impôts). Si une seule des deux n’est pas remplie, vous restez LMNP. À l’intérieur du statut LMNP, le régime micro-BIC (abattement forfaitaire, sans besoin de comptabilité détaillée) s’applique tant que vos recettes restent sous 77 700 € pour un meublé classé — au-delà, le régime réel (avec amortissement) s’impose.
A noter : la fiscalité à la revente diffère désormais selon le type de résidence.
Qu'est-ce que l'amortissement ?
Pour rappel, un propriétaire n’est pas imposé sur la totalité de ses revenus locatifs, mais après déduction des charges liées au bien – « revenus – charges » – (copropriété, intérêts d’emprunt, taxe foncière…). L’amortissement n’est pas une charge réelle, mais une charge comptable, également déductible, qui permet de réduire — voire annuler — l’impôt sur les loyers perçus pendant de nombreuses années, sans sortie d’argent, contrairement à une charge réelle.
Ce mécanisme est au cœur de deux dispositifs différents : en LMNP, l’amortissement porte sur la valeur totale du bien et du mobilier, sans plafond annuel. En Jeanbrun, il est plafonné à 12 000 € par an et vient réduire directement le revenu foncier (bien qu’il ne s’agisse pas techniquement d’un amortissement comptable au sens BIC).
Quand le home-staging est-il utile ?
Le home staging fonctionne aussi bien pour la location que pour la vente. L’objectif reste le même : l’optimisation des revenus ou du prix.
Cela se traduit généralement par une réduction du temps de commercialisation et une négociation potentiellement moindre en aidant le visiteur à se projeter rapidement dans le bien, sans compter l’effet du fameux « coup de cœur », actif également pour les investisseurs.
Pour une location, l’enjeu est souvent de limiter la vacance locative et d’attirer des profils de locataires sérieux, voire même à la recherche d’un logement plus confortable que la moyenne et prêts à accepter un loyer en rapport — en particulier en meublé, où l’aménagement nécessaire pour respecter les critères légaux (loi Alur) peut avantageusement être complété sans dépense excessive et avec ce même objectif d’optimisation.
Le Jeanbrun s'applique-t-il aussi à l'ancien, ou seulement au neuf ?
Contrairement au Pinel, réservé au neuf, le Jeanbrun s’applique aussi bien à l’acquisition d’un bien neuf qu’à l’acquisition d’un bien ancien rénové. C’est l’un des changements structurants du dispositif : il élargit le champ des biens éligibles, à condition de respecter les mêmes plafonds de loyers et de ressources des locataires, et la durée d’engagement de location de 9 ans (voir toutes les différences entre les deux dispositifs).
Qu'est-ce que le cashflow ?
Le cashflow (ou flux de trésorerie) désigne la différence entre ce qu’un bien locatif vous rapporte réellement chaque mois et ce qu’il vous coûte réellement — après paiement du crédit, des charges, de la taxe foncière et de l’impôt sur les revenus locatifs. Contrairement à la rentabilité brute ou nette, qui se calcule souvent sans tenir compte du financement, le cashflow reflète l’argent qui reste (ou qui manque) chaque mois dans votre poche, une fois toutes les dépenses réglées.
Un cashflow positif signifie que le bien s’autofinance et vous rapporte de l’argent en plus. Un cashflow négatif correspond exactement à votre effort d’épargne mensuel : par exemple, un cashflow de -150 €/mois signifie que vous devez compléter chaque mois avec 150 € de votre poche pour couvrir les charges. Ce n’est pas nécessairement un mauvais investissement — cet effort d’épargne peut se justifier par une forte valorisation attendue du bien ou une optimisation fiscale importante — mais il doit être anticipé dans votre capacité financière avant l’achat.