Accueil›Investir
Le cœur de notre accompagnement
Investir dans l’immobilier : la stratégie avant le bien
D’abord votre situation. Ensuite la stratégie. Le bien vient en dernier — et il découle des deux premières étapes.
La plupart des projets d’investissement commencent par une annonce. Un appartement, un rendement affiché, une ville qui semble prometteuse. C’est l’ordre inverse de celui qu’il faudrait suivre. Un investissement immobilier n’est pas un bien. C’est une réponse à une situation : un revenu à compléter, une retraite à préparer, un patrimoine à transmettre, une fiscalité à alléger. Deux personnes qui achètent le même appartement au même prix ne font pas le même investissement, parce qu’elles n’ont ni la même tranche d’imposition, ni le même horizon, ni les mêmes projets pour la suite. Nous travaillons donc dans l’autre sens.
La démarche
Première étape : l’audit patrimonial
Avant toute recommandation, nous établissons un état des lieux complet. Cette étape n’a rien d’une formalité : c’est elle qui détermine tout le reste.
Composition du foyer, régime matrimonial, situation professionnelle, patrimoine déjà constitué. Un couple marié sous le régime de la communauté et un investisseur seul n’ont pas les mêmes options, ni les mêmes contraintes de transmission.
Se constituer un revenu complémentaire immédiat n’appelle pas la même solution que préparer une retraite dans quinze ans, ou que transmettre à ses enfants dans de bonnes conditions. Il arrive qu’un même projet poursuive deux objectifs : il faut alors décider lequel prime.
Apport disponible, capacité d’emprunt, effort d’épargne mensuel acceptable. Ce dernier point est souvent sous-estimé. Un investissement dont les loyers ne couvrent pas entièrement les charges et le crédit n’est pas mauvais en soi, mais il doit être choisi en connaissance de cause, pas subi.
L’immobilier supporte mal l’improvisation sur les durées. La fiscalité de la revente en dépend directement : l’exonération d’impôt sur la plus-value n’est totale qu’après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Savoir si vous revendrez dans huit ans ou si vous conserverez le bien change la solution recommandée.
La démarche
Deuxième étape : la stratégie
L’audit débouche sur une feuille de route écrite.
Elle répond à quatre questions, dans cet ordre.
1
Location nue ou meublée, en direct ou en résidence gérée, avec ou sans dispositif fiscal. Ce choix n’est pas une préférence, c’est une conséquence de l’audit.
2
La fiscalité n’est pas l’objectif d’un investissement, mais elle en modifie fortement le résultat. Selon votre tranche d’imposition et le régime retenu, deux biens identiques ne produiront pas le même revenu net. L’amortissement en location meublée, le déficit foncier en location nue et les dispositifs comme le nouveau « Relance logement » relèvent de logiques différentes, qui ne conviennent pas aux mêmes profils.
3
Nous chiffrons le projet complet : loyers, charges, fiscalité, financement, effort d’épargne réel année par année. Une rentabilité brute ne dit presque rien. Ce qui compte, c’est ce qui reste.
4
Le calendrier de l’opération, les étapes, et ce qu’il faudra réexaminer plus tard.
La démarche
Troisième étape : les solutions
Nous sélectionnons ensuite les opportunités qui correspondent à la stratégie définie — et seulement celles-là.
Grâce à notre réseau de promoteurs, d’exploitants et de partenaires, nous accédons à des programmes qui ne sont pas toujours diffusés publiquement. Chaque opportunité est examinée avant d’être proposée : qualité de l’emplacement, solidité de l’exploitant, conditions du bail, cohérence du prix.
Montage du dossier, relation avec le promoteur, coordination avec le notaire et le financement. Vous n’êtes pas laissé seul entre la réservation et la remise des clés.
Un investissement n’est pas terminé le jour de la signature. La fiscalité évolue, votre situation aussi. Nous ajustons la stratégie quand c’est nécessaire.
La transparence
Comment nous sommes rémunérés
Il n’y a pas d’honoraires de conseil. L’audit, la stratégie et la recommandation ne vous sont pas facturés : l’accompagnement d’un projet d’investissement est rémunéré par une commission versée par le promoteur.
Et cela ne change rien au prix que vous payez. Le bien vous coûte exactement le même montant que si vous l’achetiez en direct auprès du promoteur. Notre intervention ne s’ajoute pas à la facture, elle est prélevée sur la commission de commercialisation que le promoteur verse de toute façon à celui qui vend le programme. Autant que ce soit quelqu’un qui ait d’abord regardé votre situation.
Les missions relevant de la transaction immobilière classique suivent, elles, une grille d’honoraires publiée.
Les solutions
Les quatre familles d’investissement
Chaque famille répond à des situations différentes.
Nous les détaillons dans des pages dédiées.
Acheter un logement et le louer vous-même, nu ou meublé. C’est la forme la plus connue, et celle qui vous laisse le plus de liberté : vous choisissez le bien, le locataire, le loyer, et le moment de la revente. En contrepartie, vous assurez la gestion et vous supportez la vacance locative. La location nue ouvre par ailleurs le déficit foncier, qui peut réduire votre revenu imposable global.
Découvrir le locatif traditionnel
Acheter un logement dans une résidence services — seniors, EHPAD, étudiante, coliving — et le confier à un exploitant professionnel par un bail commercial. Vous percevez un loyer sans assurer la gestion, et le statut de loueur en meublé non professionnel permet d’amortir le bien, ce qui réduit fortement l’imposition des loyers. C’est la forme la plus demandée par les investisseurs qui préparent leur retraite.
Découvrir le LMNP en résidences gérées
Les cadres créés par l’État pour orienter l’investissement locatif, en échange d’engagements de durée et de plafonds de loyers. Le paysage a changé début 2026 avec la création du dispositif « Relance logement », dit Jeanbrun, prévu par l’article 47 de la loi de finances pour 2026.
Découvrir les autres dispositifs fiscaux
Viager, nue-propriété, vente à terme. Ces montages reposent sur le démembrement de la propriété ou sur l’étalement du prix dans le temps. Ils répondent à des situations patrimoniales précises — préparer une transmission, acheter décoté, percevoir un capital en conservant l’usage de son logement. Nous consacrerons prochainement une page à cette famille.
La méthode
Comment on choisit
Il n’y a pas de grille. Ces quatre familles ne se départagent pas sur un critère unique, et se méfier des raccourcis fait partie du travail : la disponibilité, la fiscalité ou le budget orientent le choix, mais aucun de ces éléments ne le décide à lui seul. Une même contrainte peut trouver plusieurs réponses.
C’est précisément l’objet du rendez-vous de découverte. Les questions qui s’y posent sont plus fines que celles qu’on peut écrire sur une page : elles portent sur votre situation, vos projets, et ce que vous êtes prêt à assumer.
L’actualité
Ce qui a changé récemment
Deux évolutions méritent votre attention si vous avez déjà investi, ou si vous comparez des solutions présentées avant 2025.
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la période de location viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value de revente. La mesure s’applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Point important : les résidences étudiantes, les résidences services seniors et les EHPAD sont épargnés et conservent les avantages fiscaux pendant la détention et également lors de la revente.
« Relance logement » remplace la logique du Pinel et s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Le territoire
Où nous intervenons
Nous intervenons principalement autour de Tours et de Châteauroux, et plus largement dans l’Indre-et-Loire, l’Indre et le Loir-et-Cher. Le siège de la société est à Valençay.
Un projet d’investissement ne suppose pas d’être voisins : l’audit et la stratégie se conduisent aussi bien en visioconférence, et la sélection des programmes ne connaît pas de frontière départementale. C’est l’accompagnement de proximité — les visites, les rendez-vous — qui suit cette carte.
Parlons-en
Construisons votre stratégie
Chaque investisseur a des objectifs différents : revenus complémentaires, préparation de la retraite, optimisation fiscale, diversification patrimoniale. La première conversation sert à identifier le vôtre. C’est un rendez-vous de découverte, gratuit et sans engagement.
Du lundi au samedi, 9 h – 19 h · contact@nonna-invest.fr