Investir · Fiscalité
Les dispositifs fiscaux : ce qui existe en 2026
Le Pinel est terminé. Trois dispositifs l’ont remplacé ou lui survivent, avec des logiques très différentes. Voici lesquels, et à qui ils s’adressent.
L’essentiel
L’essentiel en cinq points
Le Pinel n’existe plus. Il ne concernait que les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2024. Les engagements en cours se poursuivent normalement.
« Relance logement », dit Jeanbrun, est le nouveau dispositif. Créé par la loi de finances pour 2026, il fonctionne par déduction, pas par réduction d’impôt.
Denormandie reste ouvert jusqu’à fin 2027 pour l’ancien à rénover, dans certaines communes seulement.
Loc’Avantages récompense un loyer modéré, jusqu’à 65 % de réduction d’impôt.
Un dispositif n’est jamais une raison d’acheter. Il modifie le résultat d’un bon investissement ; il ne rattrape pas un mauvais emplacement.
Le paysage
Les trois dispositifs ouverts aujourd’hui
| Relance logement (Jeanbrun) | Denormandie | Loc’Avantages | |
|---|---|---|---|
| Mécanisme | Déduction des revenus locatifs | Réduction d’impôt | Réduction d’impôt |
| Ouvert jusqu’au | 31 décembre 2028 | 31 décembre 2027 | 31 décembre 2027 |
| Type de bien | Immeubles collectifs, neuf ou ancien avec 30 % de travaux | Ancien à rénover, 25 % de travaux | Tout logement non meublé, hors F et G |
| Où | Toute la France, outre-mer compris | Communes éligibles uniquement | Toute la France |
| Engagement de location | 9 ans | 6, 9 ou 12 ans | 6 ans minimum |
| Contrepartie | Plafond de loyer | Plafonds de loyer et de ressources | Loyer 15 à 45 % sous le marché |
| Avantage | Jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an | 12 %, 18 % ou 21 % du prix | 15 % à 65 % des loyers bruts |
Denormandie et Loc’Avantages ne sont pas cumulables sur un même logement.
Le nouveau venu
Relance logement, dit « Jeanbrun »
C’est le dispositif qui succède au Pinel, et il change de logique. Le Pinel offrait une réduction d’impôt calculée sur le prix du bien. Celui-ci fonctionne par déduction : vous retranchez une partie du prix d’achat de vos revenus locatifs, comme vous le feriez d’une charge.
Le dispositif est prévu par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et concerne les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Les immeubles collectifs, partout en France y compris outre-mer. Le neuf est éligible ; l’ancien l’est aussi, à condition d’investir 30 % du prix d’acquisition en travaux de rénovation.
Louer le bien non meublé, comme résidence principale, pendant neuf ans, en respectant un plafond de loyer — intermédiaire, social ou très social. La location à un membre de la famille proche est interdite.
Une partie du prix d’achat, jusqu’à 12 000 € par an, ainsi que l’ensemble des charges liées à la location : travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière. La déduction sur vos autres revenus — salaires, pensions — est plafonnée à 10 700 €. Aucune condition de ressources n’est exigée du bailleur.
L’ancien à rénover
Denormandie : rénover dans l’ancien
Denormandie s’adresse à celui qui achète un logement ancien pour le rénover. Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.
Le bien doit se situer dans une commune du programme « Action cœur de ville », dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire, ou dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué. Depuis le 11 avril 2024, le dispositif est étendu aux copropriétés en grande difficulté financière.
Ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, et être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition. Trois voies sont admises : un gain de performance énergétique de 20 à 30 % selon le logement, ou deux types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation de la toiture, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude et l’isolation des fenêtres, ou la création d’une surface habitable nouvelle.
12 % du prix pour six ans de location, 18 % pour neuf ans, 21 % pour douze ans. La base est plafonnée à 300 000 €.
Le loyer modéré
Loc’Avantages : louer moins cher, payer moins d’impôt
Ici, la contrepartie n’est pas la rénovation mais le niveau du loyer. Plus vous louez en dessous du marché, plus la réduction est forte. Le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.
| Niveau | Loyer sous le marché | Sans intermédiation locative | Avec intermédiation locative |
|---|---|---|---|
| Loc 1 | −15 % | 15 % | 20 % |
| Loc 2 | −30 % | 35 % | 40 % |
| Loc 3 | −45 % | Intermédiation obligatoire | 65 % |
La réduction se calcule sur les revenus bruts du logement. Le logement doit être loué nu, comme résidence principale, pendant six ans au minimum, dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat. Un logement classé F ou G au DPE est exclu, et la location à un membre de la famille est interdite.
Pour comprendre
Les questions qu’on nous pose
J’ai un Pinel en cours, que devient-il ?
Rien ne change. Le dispositif Pinel concernait les investissements réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024. Les engagements souscrits avant cette date se poursuivent jusqu’à leur terme, avec les mêmes avantages et les mêmes obligations.
Les prorogations triennales restent possibles pour les engagements qui y ouvrent droit : un engagement initial de six ans peut être prorogé deux fois, un engagement initial de neuf ans une fois. Ces prorogations se déclarent sur le formulaire 2044 EB.
Ce qui n’est plus possible, c’est d’entrer dans le dispositif.
Le Jeanbrun est-il vraiment mieux que le Pinel ?
Ce n’est pas comparable, parce que les mécanismes sont différents.
Le Pinel réduisait l’impôt d’un montant calculé sur le prix du bien : l’avantage était le même quelle que soit votre tranche d’imposition. Relance logement fonctionne par déduction du revenu : l’avantage vaut donc votre taux marginal d’imposition. Plus vous êtes imposé, plus il rapporte.
Concrètement, ce dispositif favorise les contribuables fortement imposés, là où le Pinel était plus neutre. C’est le premier calcul à faire avant de s’y engager, et il dépend entièrement de votre situation.
Ces avantages sont-ils plafonnés ?
Oui, et c’est souvent oublié. Un plafonnement global des avantages fiscaux limite le total des réductions et crédits d’impôt dont un foyer peut bénéficier au titre d’une même année : 10 000 €, porté à 18 000 € en cas d’investissement outre-mer ou en SOFICA.
Ce plafond est le même pour tous les foyers, quelle que soit la composition de la famille. Si vous cumulez déjà d’autres avantages — emploi à domicile, garde d’enfants — la marge disponible pour un dispositif locatif peut être plus étroite que prévu.
Quels sont les plafonds de loyer ?
Ils dépendent de la zone dans laquelle se trouve la commune, et ils sont révisés chaque année.
Pour Denormandie, les plafonds mensuels par mètre carré, hors charges, s’élevaient en 2025 à 19,51 € en zone A bis, 14,49 € en zone A, 11,68 € en zone B1 et 10,15 € en zones B2 et C sur agrément.
Attention : le classement des communes par zone a été modifié par un arrêté du 5 septembre 2025, applicable à partir du 30 septembre 2025. Une commune qui n’était pas éligible peut l’être devenue, et l’inverse est vrai aussi. C’est une vérification à faire commune par commune, au moment du projet.
Pour Loc’Avantages, les plafonds se calculent à partir des loyers du marché local : l’Agence nationale de l’habitat met un simulateur à disposition.
Peut-on cumuler plusieurs dispositifs ?
Pas sur un même logement. Denormandie et Loc’Avantages sont explicitement exclusifs l’un de l’autre.
En revanche, rien n’interdit de détenir plusieurs biens sous des régimes différents — sous réserve du plafonnement global évoqué plus haut.
Et si je préfère la location meublée ?
Aucun de ces trois dispositifs ne s’y applique. Relance logement, Denormandie et Loc’Avantages exigent tous une location nue.
La location meublée relève d’une logique entièrement différente : ce n’est pas un dispositif à durée limitée, mais un statut fiscal permanent, qui repose sur l’amortissement. Elle est traitée sur les pages LMNP en résidences gérées et locatif traditionnel.
Notre regard
Ce que nous vous dirons avant de vous engager
L’avantage fiscal porte sur quelques années ; l’emplacement vous suit pendant toute la détention et décide de la revente. L’ordre des priorités ne s’inverse pas.
Neuf ans pour Relance logement, six à douze pour Denormandie. Une revente anticipée entraîne la remise en cause de l’avantage. Ce n’est pas un placement dont on sort quand on veut.
C’est la contrepartie, et elle est réelle. Un loyer plafonné pendant neuf ans ne se rattrape pas.
Il a été révisé en septembre 2025. L’éligibilité d’une commune se vérifie au moment de l’achat, pas d’après un document de l’année précédente.
Parlons-en
Lequel vous concerne, s’il y en a un ?
La réponse dépend de votre tranche d’imposition, de la commune visée, de votre horizon et de ce que vous acceptez d’engager. Elle ne se lit pas dans un tableau. Il arrive aussi que la réponse soit : aucun. Un investissement sans dispositif, bien placé et bien financé, vaut mieux qu’un dispositif contraignant sur un bien moyen.
Du lundi au samedi, 9 h – 19 h · contact@nonna-invest.fr
Pour aller plus loin : Investir dans l’immobilier : notre démarche·Le locatif traditionnel·Le LMNP en résidences gérées