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Valoriser & vendre · Transaction
Vendre votre bien : de l’estimation à la signature
Le prix de départ décide de presque tout. Un bien correctement positionné se vend ; un bien surévalué s’use sur le marché et finit par se vendre moins cher.
L’essentiel
L’essentiel en cinq points
L’estimation est argumentée, pas flatteuse. Annoncer un prix élevé pour obtenir un mandat ne rend service à personne.
Le dossier de diagnostics se prépare tôt. Il doit être remis à l’acquéreur au plus tard à la signature du compromis.
Les honoraires sont publiés. Le barème est consultable avant tout rendez-vous.
Activité exercée sous carte professionnelle Transaction, délivrée par la CCI de l’Indre.
Intervention dans l’Indre (36), l’Indre-et-Loire (37) et le Loir-et-Cher (41).
La mission
Ce que nous faisons
1
Visite du bien, analyse du marché local, comparaison avec les transactions réellement conclues — pas avec les prix affichés, qui ne disent rien. Vous recevez un avis de valeur écrit et argumenté.
2
Diagnostics à commander, documents de copropriété à rassembler, points à régler avant la mise en vente. C’est ce travail en amont qui évite les compromis qui n’aboutissent pas.
3
Photographies, rédaction de l’annonce, diffusion, tri des candidats. Les visites sont assurées par nos soins, avec un retour après chacune.
4
Présentation des offres, négociation, coordination avec le notaire jusqu’à la signature de l’acte.
Le dossier
Les diagnostics à prévoir
Le dossier de diagnostic technique doit être remis à l’acquéreur au plus tard lors de la signature de la promesse de vente. À défaut, le vendeur reste tenu de la garantie des vices cachés.
| Diagnostic | Quand il est exigé |
|---|---|
| Performance énergétique (DPE) | Toujours |
| Constat de risque d’exposition au plomb | Logement construit avant 1949 |
| État d’amiante | Permis de construire antérieur à juillet 1997 |
| État de l’installation électrique | Installation de plus de 15 ans |
| État de l’installation de gaz | Installation de plus de 15 ans |
| État relatif aux termites | Zones délimitées par arrêté préfectoral |
| État des risques et pollutions | Toujours |
| Loi Carrez | Lot en copropriété |
| Assainissement non collectif | Bien non raccordé au tout-à-l’égout |
| État relatif à la mérule | Zones délimitées par arrêté préfectoral |
Cette liste est celle du dossier de diagnostic technique prévu à la vente. Selon le bien, s’y ajoutent le diagnostic bruit en zone aéroportuaire, le certificat de conformité d’un chauffage au bois, ou les arrêtés de péril ou d’insalubrité.
L’audit énergétique : une confusion fréquente
- classes F ou G — depuis le 1er avril 2023 ;
- classe E — depuis le 1er janvier 2025 ;
- classe D — à compter du 1er janvier 2034.
La distinction
Estimation ou expertise ?
Ce sont deux choses différentes, et la confusion coûte cher quand l’enjeu est familial.
L’estimation — ou avis de valeur — est réalisée dans le cadre d’une mission de transaction. Elle sert à positionner un bien sur le marché. C’est ce que nous faisons.
L’expertise immobilière est une activité distincte, soumise à une certification spécifique. Son objet n’est pas de vendre un bien, mais d’en déterminer la valeur de façon impartiale et argumentée, selon des méthodes reconnues. On y a recours pour préparer une succession ou une donation, partager un patrimoine, ou sécuriser une décision engageante.
Bien que titulaires de la certification, nous ne la commercialisons pas, et c’est délibéré. Le même professionnel ne peut pas raisonnablement expertiser un bien et le vendre : les deux missions n’ont pas le même objet, et les confondre exposerait votre dossier à la contestation le jour où il compte vraiment — devant un notaire, une administration ou vos cohéritiers.
Si votre besoin relève de l’expertise, nous vous le dirons. L’expertise certifiée, avec document légalement opposable, est établie sur devis et réalisée par un partenaire certifié. Nous faisons le lien, l’expertise reste la sienne.
Cela ne change rien à nos estimations, qui restent gratuites : l’estimation personnalisée est réalisée par Isabelle Carboni, en présentiel, sans engagement.
Pour comprendre
Les questions qu’on nous pose
Comment sont fixés vos honoraires ?
Le barème est publié et consultable avant tout rendez-vous. Ce n’est pas une faveur : la réglementation impose aux professionnels de la transaction d’afficher leurs honoraires en vitrine, dans l’établissement et sur leur site internet, toutes taxes comprises, en précisant qui du vendeur ou de l’acquéreur en a la charge.
Ce qui varie d’un professionnel à l’autre, c’est la clarté de l’affichage. Le nôtre indique un taux maximum, ce qui autorise une négociation à la baisse mais jamais à la hausse.
Vous pouvez la consulter dès maintenant : nos honoraires.
Vais-je payer un impôt sur la plus-value ?
Pas si vous vendez votre résidence principale : elle est exonérée.
Pour un autre bien, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Une taxe supplémentaire de 2 à 6 % s’applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Des abattements pour durée de détention s’appliquent à partir de la sixième année. L’exonération est totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Faut-il un mandat exclusif ?
Pas nécessairement, et nous ne le présentons pas comme une condition. L’exclusivité a un intérêt réel : elle justifie un investissement plus important sur la présentation du bien, et elle évite qu’un même logement apparaisse à trois prix différents sur les portails, ce qui est le meilleur moyen de faire fuir un acquéreur.
Mais elle n’a de sens que si l’engagement est réciproque. Nous en discutons au premier rendez-vous, sans en faire un préalable.
Le type de mandat et sa durée se décident bien par bien : un appartement en centre de Tours et une maison de campagne dans l’Indre n’appellent ni le même délai ni le même effort de commercialisation.
À noter : l’exclusivité vous donne accès à la valorisation éphémère de votre bien, qui est alors comprise dans la mission. C’est aussi ce qui la rend possible — nous n’engageons ce travail que si nous menons la vente jusqu’au bout.
Combien de temps faut-il pour vendre ?
Cela dépend du bien, du secteur et surtout du prix de départ. L’indicateur à surveiller n’est pas le nombre de jours, mais le nombre de visites : un bien correctement positionné génère des visites dès les premières semaines. Peu de visites signifie presque toujours un problème de prix, pas un problème de marché.
Nous vous transmettons ces chiffres au fil de la commercialisation, pour que la décision d’ajuster se prenne sur des faits.
Dois-je faire valoriser mon bien avant de le vendre ?
Pas systématiquement. Si le bien est prêt, nous le disons. La valorisation est une prestation distincte, qui se justifie quand un logement se lit mal : vide, mal agencé, ou daté au point de bloquer la projection.
Vous pouvez aussi la demander sans nous confier la vente.
Parlons-en
Vous envisagez de vendre ?
Le premier rendez-vous se tient sur le bien. Il est gratuit et sans engagement, et il sert d’abord à vous donner une fourchette de prix honnête — même si elle n’est pas celle que vous espériez.
Du lundi au samedi, 9 h – 19 h · contact@nonna-invest.fr
Pour aller plus loin : Valoriser et vendre : notre démarche·La valorisation immobilière·Investir dans l’immobilier