Réunion du HCSF
Réuni le 15 septembre 2026, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a tranché : les règles d’octroi des crédits immobiliers ne bougent pas, malgré la pression croissante des professionnels du secteur.
Ce que ça change pour votre dossier
Deux critères, fixés par la décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 (Code monétaire et financier, art. L.631-2-1), en vigueur depuis le 1er janvier 2022 :
- le taux d’effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus ;
- la durée du crédit reste plafonnée à 25 ans, avec une tolérance de deux ans de différé lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée (VEFA notamment).
Concrètement : pour un revenu net de 4 000 € par mois, la mensualité maximale autorisée — toutes charges de crédit comprises, pas seulement le nouveau prêt — tourne autour de 1 400 €. C’est un ordre de grandeur, pas une simulation : chaque banque l’ajuste ensuite selon l’apport, le reste à vivre et le profil.
Le point à connaître pour un investissement locatif
Une marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle permet aux banques de déroger à ces deux critères (décision D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023) — mais elle est fléchée : au moins 70 % doit bénéficier aux acquéreurs de leur résidence principale, au moins 30 % aux primo-accédants. Un crédit d’investissement locatif, qui n’entre dans aucune des deux catégories, dépend de la part libre restante — 6 % seulement de la production trimestrielle. En clair : un dossier d’investissement qui dépasse légèrement le taux d’effort ou la durée a moins de marge de négociation qu’un achat de résidence principale, à profil égal.
Pourquoi le sujet revient sur la table
Le HCSF constate que les emprunteurs actuels affichent en moyenne une durée de 22,7 ans et un taux d’effort de 30,9 % en juin 2026 : la norme laisse donc, pour la plupart des dossiers, un peu de marge sous les plafonds. Le recours à la flexibilité progresse néanmoins (18,1 % de la production au deuxième trimestre 2026, contre 16,0 % un an plus tôt) — signe que de plus en plus de dossiers ont besoin de sortir du cadre standard pour passer.
Deux fédérations professionnelles demandent un assouplissement. Le 15 septembre, le président de la FFB a appelé le gouvernement à revoir le taux d’effort maximal ; une semaine plus tôt, le président de la FPI avançait un taux d’incident de crédit très faible pour plaider dans le même sens.
Ce que propose le ministre du Logement — sans que ce soit décidé
Vincent Jeanbrun a évoqué dès juin 2026 l’idée de porter la durée maximale de 25 à 27 ans et le taux d’effort de 35 % à 37 %. Sur le même exemple de 4 000 € de revenu net, cela relèverait la mensualité maximale autorisée d’environ 1 400 € à 1 480 €. Il l’a présenté comme un sujet de négociation avec le HCSF, pas comme une mesure inscrite dans un texte de loi. À ce jour, rien n’a changé.
Ce qu’il faut en retenir pour un projet en cours
Les règles restent celles de 2021 et 2023 : 35 % de taux d’effort, 25 ans de durée maximale, une marge de flexibilité dont l’essentiel est réservé aux résidences principales et aux primo-accédants. Pour un investissement locatif, la part réellement disponible est plus étroite — un dossier refusé sur ces critères mérite d’être présenté à plusieurs banques avant de conclure à une impasse.
Ces règles peuvent évoluer si les négociations entre le ministère du Logement et le HCSF aboutissent. Pour savoir ce que votre profil peut emprunter aujourd’hui, échangeons-en ensemble.
Sources : HCSF, communiqué de presse du 15 septembre 2026 (troisième séance de 2026) · décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 et décision n° D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023, prises en application de l’art. L.631-2-1 du Code monétaire et financier.