La location meublée séduit pour deux raisons : un cadre contractuel plus souple qu’en location nue, et une fiscalité qui, sous statut LMNP, reste l’une des plus favorables du locatif. Mais ces avantages ne se décrètent pas. Ils tiennent à une condition matérielle précise : le logement doit être meublé au sens de la loi. Installer une table et deux chaises n’y suffit pas.
Que dit exactement la loi ?
La loi Alur du 24 mars 2014 a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 un article 25-4, qui définit le logement meublé comme un logement « équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Cette formule, volontairement générale, a été précisée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, qui en dresse la liste limitative. Ce texte s’applique aux logements loués comme résidence principale du locataire, bail mobilité compris. La location saisonnière et la location touristique relèvent, elles, de règles distinctes.
Quels sont les onze équipements exigés ?
- Une literie comprenant couette ou couverture.
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées au couchage : volets, stores ou rideaux.
- Des plaques de cuisson.
- Un four ou un four à micro-ondes.
- Un réfrigérateur et un congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant une température inférieure ou égale à −6 °C.
- De la vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre leurs repas.
- Des ustensiles de cuisine.
- Une table et des sièges.
- Des étagères de rangement.
- Des luminaires — une douille nue ne suffit pas.
- Du matériel d’entretien ménager adapté au logement : aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage.
La fiche officielle de Service-Public.fr reprend cette liste et la commente.
L’inventaire est-il vraiment obligatoire ?
Oui, et c’est le point que les bailleurs négligent le plus souvent. Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis à la remise des clés, puis à leur restitution. Les deux documents sont signés par le bailleur — ou son agent immobilier — et par le locataire, et annexés au bail.
Leur établissement ne peut donner lieu à aucune facturation supplémentaire au-delà de celle de l’état des lieux. C’est ce document qui, en cas de contestation, prouve que le logement était conforme à l’entrée dans les lieux. Sans lui, la charge de la preuve devient difficile à porter.
Que risque un bailleur dont le logement est incomplet ?
En cas de litige sur la nature du bail, l’une des parties saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge peut alors requalifier le bail meublé en bail de logement vide. Les conséquences sont immédiates et rétroactives :
- Durée du bail : trois ans au lieu d’un an — ou de neuf mois pour un bail étudiant.
- Dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges au maximum, contre deux mois en meublé. L’excédent est restituable.
- Préavis du locataire : un à trois mois selon la commune, au lieu d’un mois.
- Fiscalité : les loyers ne relèvent plus des bénéfices industriels et commerciaux mais des revenus fonciers. L’amortissement du bien, qui fait tout l’intérêt du LMNP au réel, disparaît.
Les points de vigilance
La liste du décret est un minimum, pas un objectif. Un logement peut cocher les onze lignes et rester insuffisamment meublé au regard de sa surface ou du nombre d’occupants : la loi exige un mobilier « en nombre et en qualité suffisants », et le juge apprécie au cas par cas.
Les équipements doivent en outre être en état de fonctionnement pendant toute la durée du bail, et non seulement au premier jour. Un four hors service qui n’est pas remplacé fragilise la qualification du bail autant qu’un four absent.
Enfin, la requalification n’est jamais automatique : elle suppose une décision de justice. Mais le risque, lui, se provisionne mal — il se découvre au pire moment, lors d’un départ conflictuel ou d’un contrôle fiscal.
Cet article présente le cadre général en vigueur à sa date de publication. Il ne constitue pas un conseil personnalisé.