La loi Pinel, pilier de l’investissement locatif neuf depuis 2014, a définitivement pris fin le 31 décembre 2024. Depuis le 21 février 2026, un nouveau dispositif a pris le relais : le dispositif Jeanbrun, également appelé statut du bailleur privé. Deux logiques fiscales, deux façons d’investir. Voici ce qui change concrètement.
Ce qu’il faut retenir avant tout
- Le Pinel est terminé : impossible de souscrire un nouveau projet Pinel depuis le 1er janvier 2025.
- Les investissements Pinel réalisés avant cette date conservent leurs avantages jusqu’au terme de l’engagement initial (6, 9 ou 12 ans).
- Le Jeanbrun s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Une logique fiscale complètement différente
Le Pinel fonctionnait par réduction d’impôt directe : un pourcentage fixe du prix du bien (12 %, 18 % ou 21 %) déduit de l’impôt sur le revenu, en contrepartie d’un engagement de location.
Le Jeanbrun abandonne cette mécanique au profit d’un amortissement fiscal déductible des revenus fonciers, plafonné à 12 000 € par an. L’avantage n’est plus un pourcentage figé du prix d’achat, mais une déduction progressive qui vient réduire la base imposable — un mécanisme dont l’intérêt dépend directement de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur.
Les grandes différences en un coup d’œil
- Avantage fiscal : réduction d’impôt (Pinel) vs amortissement déductible des revenus fonciers (Jeanbrun)
- Zonage : obligatoire en zones A, A bis et B1 (Pinel) vs aucun zonage, applicable sur tout le territoire (Jeanbrun)
- Type de bien : neuf uniquement (Pinel) vs neuf et ancien rénové (Jeanbrun)
- Durée d’engagement : 6, 9 ou 12 ans au choix (Pinel) vs durée unique de 9 ans (Jeanbrun)
- Plafonds de loyers et de ressources des locataires : présents dans les deux dispositifs.
Un dispositif plus exigeant, mais potentiellement plus cohérent
Le Pinel avait l’avantage de la simplicité : un calcul unique, facile à anticiper. Il pouvait toutefois masquer une rentabilité locative réelle assez faible, l’avantage fiscal venant compenser un rendement parfois limité.
Le Jeanbrun demande une lecture plus fine — comprendre l’amortissement, le résultat foncier, sa propre imposition — mais il a le mérite de raisonner davantage en termes de rentabilité réelle du bien plutôt qu’en simple optimisation fiscale.
À noter également
- La revente avant la fin des 9 ans d’engagement remet en cause l’avantage fiscal, avec reprise possible des amortissements déjà déduits par l’administration (hors cas de décès, invalidité ou licenciement).
- Le Jeanbrun n’est pas la seule alternative au Pinel : selon votre projet, le LMNP, le Denormandie, le déficit foncier ou le dispositif Loc’Avantages peuvent également être pertinents.
Notre analyse
Il n’existe pas de remplaçant universel au Pinel. Le Jeanbrun s’en rapproche car c’est un investissement en location nue, mais le bon choix dépend toujours de votre projet, de votre fiscalité et de vos objectifs patrimoniaux. C’est précisément là qu’un accompagnement personnalisé fait la différence.
Chaque situation mérite une stratégie sur mesure. Nos conseillers étudient votre profil fiscal et patrimonial pour déterminer si le Jeanbrun, le LMNP ou une autre solution correspond réellement à votre projet.